Mặt bằng giá căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện nay thế nào?

Hơn chục năm trước, chị Hoàng Thúy Minh (Cầu Giấy) mua căn hộ Mandarin Garden ở Trung Hòa Nhân Chính với giá hơn 30 triệu đồng/m2 thì đầu năm 2021, khi quyết định bán căn hộ này, chị giao dịch thành công với giá 50 triệu đồng/m2. Trên thực tế, sau chục năm đi vào vận hành, tất cả các căn hộ tại dự án này đều chứng kiến mức tăng giá mạnh khi giá giao dịch trên thị trường thứ cấp dao động từ 43-55 triệu đồng/m2.

Tương tự, năm năm trước, ông Nguyễn Văn Vĩnh (Ba Đình) mua một căn hộ tại dự án Hanoi Aqua Central với giá gần 55 triệu đồng/m2 thì vào cuối năm 2020, ông rao bán với mức giá 67 triệu đồng/m2. Một số căn có vị trí đắc địa tại dự án này, giá giao dịch đạt được còn lên tới 78-90 triệu đồng/m2, trong khi giá rao bán khởi điểm của 5 năm trước chỉ là 50-80 triệu đồng/m2.

Một khảo sát của phóng viên cho thấy nhiều dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội thay vì cắt lỗ, sụt giảm giá lại ghi nhận mức tăng ấn tượng trên thị trường thứ cấp. Đơn cử, Lancaster (Núi Trúc, Ba Đình) giá đã tăng từ mức 50 triệu đồng/m2 năm 2016 lên mức 65-75 triệu đồng/m2 năm 2021. Indochina Plaza Hà Nội (Cầu Giấy) được giao dịch với giá 35-48 triệu đồng/m2 năm 2021 thì nay giá chuyển nhượng là 43-56 triệu đồng/m2. Hay Golden Weslake (Tây Hồ), năm 2010 được chào bán với mức giá 35-48 triệu đồng/m2 thì 2020 giá giao dịch đạt 50-75 triệu đồng/m2.

Nhìn nhận về thực tế tăng giá của các dự án trên, anh Nguyễn Hải Hà, một môi giới chuyên bán các dự án chung cư cao cấp cho biết  những chung cư có mức giá tăng mạnh dù đã sử dụng nhiều năm đều sở hữu các vị trí đắc địa thuộc các quận trung tâm Hà Nội hoặc các quận nội đô lịch sử - nơi quỹ đất đã cạn kiệt, không thể phát triển thêm dự án mới.

Bên cạnh vị trí đắc địa ở quận trung tâm, các dự án cao cấp ghi nhận mức tăng giá trên đều có số lượng căn hộ khá khiêm tốn với quy mô vài trăm căn hộ mỗi dự án. Điều này đảm bảo tính khan hiếm của sản phẩm – một yếu quan trọng quyết định tăng giá. Ngoài ra, chất lượng quản lý, vận hành ở các tòa nhà đều khá tốt, không diễn ra các cảnh biểu tình, lùm xùm giữa cưa dân và ban quản trị hay ban quản lý, tạo sự hài lòng cho cư dân – yếu tố quyết định đến sự gắn bó và thu hút cư dân.

Thế nhưng trái ngược với tình trạng tăng giá của căn hộ cao cấp khu vực trung tâm, rất nhiều dự án căn hộ cao cấp tại các quận Nam Từ Liêm, Hà Đông, Long Biên, Cầu Giấy, Gia Lâm… lại ghi nhận tình trạng cắt lỗ, khó thanh khoản. Đơn cử như D’Capitale Trần Duy Hưng (Cầu Giấy) từng được chào bán 43-50 triệu đồng/m2 thì giá chào bán hiện tại dao động 40-45 triệu đồng/m2.

Hay dự án Dolphin Plaza tại Mỹ Đình ghi nhận mức cắt lỗ lên tới vài trăm triệu/căn. Hay Sunshine City (Tây Hồ) đang được chào bán trên thị trường thứ cấp chỉ là 36-38 triệu đồng/m2, trong khi thời điểm đầu mở bán có mức giá 40-42 triệu đồng/m2…

Cũng theo anh Hà, nguyên nhân của hiện tượng này là bởi các dự án cao cấp cắt lỗ ở Nam Từ Liêm, Hà Đông, Cầu Giấy, Long Biên, Gia Lâm… đều có vị trí không quá đắc địa, nếu không quá xa trung tâm thì lại nằm ở những tuyến đường tắc nghẽn trầm trọng. Đặc biệt, các dự án cao cấp được tung ra thị trường thời gian gần đây đều có số lượng căn hộ quá lớn, lên tới hàng ngàn căn, thậm chí vài chục nghìn căn. Thực trạng nguồn cung quá lớn, mức giá đưa ra thị trường cao, khả năng hấp thụ kém, dẫn đến hiện tượng cắt lỗ trên thị trường.

Ngoài ra, tác động của đại dịch Covid-19 khiến thu nhập của đại bộ phận dân chúng sụt giảm nên sức mua ở dòng cao cấp tất yếu giảm theo. Đáng chú ý, rất nhiều người đầu tư căn hộ cao cấp cho thuê với ý định ban đầu lấy tiền thuê trả lãi vay ngân hàng nhưng đại dịch khiến đối tượng khách hàng chính của phân khúc này là các chuyên gia nước ngoài không sang được Việt Nam khiến giá thuê sụt giảm mạnh, nhất là tại các dự án cao cấp xa trung tâm, không có vị trí đắc địa nên nhiều nhà đầu tư đã phải bán cắt lỗ nhằm rút vốn về.