Chuyện chung cư: Vai trò của Ban quản trị dưới góc nhìn chuyên gia

Mới đây, tại một khu đô thị trên đường Đại lộ Thăng Long, nhiều cư dân xuống đường "Yêu cầu BQT làm rõ quy trình lựa chọn nhà thầu bảo trì thang máy".

Vai trò của Ban quản trị dưới góc nhìn chuyên gia: Chuyên gia nói về vai trò của Ban quản trị 

Còn tại một chung cư khác trên địa bàn quận Hà Đông không phải cư dân phản ánh, mà chính những người trong ban quản trị mới phản đối, yêu cầu thành viên trong ban quản trị cũ phải bàn giao hồ sơ, sổ sách.

Từng có lần Sở Xây dựng Hà Nội và các cấp chính quyền Thủ đô phải thành lập tổ công tác để kiểm tra xử lý những sự việc trên.

Phải là người có chuyên môn

Đi thẳng vào vấn đề, Kiến trúc sư Nguyễn Trung Trực (Công ty Kiến trúc Nhà Đẹp) cho hay, ban quản trị nhà chung cư là một tổ chức có vai trò quan trọng trong việc quản lý tình hình chung và an ninh của khu nhà chung cư nên không thể phủ nhận mặt mạnh của họ.

Theo KTS Nguyễn Trung Trực, quy định pháp luật thì nhà chung cư phải thành lập ban quản trị nhà chung cư đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên. Ban quản trị nhà chung cư bao gồm các thành viên đại diện cho chủ sở hữu của các căn hộ chung cư được thành lập theo mô hình mà pháp luật quy định.

Với vai trò quản lý tình hình của chung cư, về thực hiện nội quy, quy chế, sử dụng kinh phí, quyết định giá dịch vụ,… Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức vô cùng quan trọng giúp điều hành các hoạt động của chủ sở hữu cũng như đối với việc sử dụng các căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, ông Trực cho rằng, tuy giữa BQT hoạt động đã có quy chế, thỏa thuận với các bên liên quan nhưng các thành viên trong ban quản trị phải là những người có chuyên môn, phải có năng lực, hiểu biết. Nếu không thì sẽ không hiệu quả, thiệt hại cuối cùng vẫn là cư dân gánh chịu.

Ông Trần Vang, từng giữ vai trò trưởng ban quản trị của chung cư trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, chia sẻ, cách đây hơn chục năm đồng loạt nhiều chung cư được bàn giao cho dân về ở, thời điểm đó tái định cư nhiều nên gần như tham gia vào ban quản trị là những người hưu trí, vận động mới có người tham gia nhưng cũng chẳng có lợi lộc gì.

"Nhưng bây giờ thì khác nhiều, trước đây chúng tôi đấu tranh để chủ đầu tư trả lại mặt bằng, đòi lại 2% quỹ bảo trì. Sau này đến tầng lớp trẻ được bầu vào ban quản trị, chuyên môn không có nhưng nhiệt huyết, tưởng là không có gì nhưng cuối cùng thì lợi ích vẫn có trong đó (ví dụ các anh lập ra công ty vận hành, rồi đưa đội ngũ này vào để quản lý tòa nhà), kể từ đó nảy sinh ra chuyện bầu bán vào ban quản trị", ông Vang nói.

Theo chuyên gia xây dựng Lê Văn Thịnh, sau khi tòa nhà đi vào vận hành, ban quản trị tuy vẫn được chủ đầu tư bàn giao lại các hồ sơ, nhưng không ai hiểu công trình bằng chủ đầu tư, vì từ lúc dự án trên giấy cho đến khi đưa công trình vào sử dụng.

Chẳng hạn như hệ thống MEP (bao gồm 4 hạng mục chính: Hệ thống thông gió và điều hòa không khí; cấp thoát nước và thiết bị vệ sinh; hệ thống điện; hệ thống báo cháy và chữa cháy). Chất lượng công trình không những phụ thuộc vào chất lượng khảo sát, thiết kế, thi công mà còn phụ thuộc vào chất lượng bảo trì trong quá trình sử dụng. Chính vì vậy, chủ đầu tư là người phù hợp để làm công tác bảo trì chung cư.

 Ban quản trị phải đứng về phía cư dân

Liên quan đến sự việc hàng chục cư dân mang băng rôn "Yêu cầu BQT làm rõ quy trình lựa chọn nhà thầu bảo trì thang máy", trao đổi với PV, đại diện Ban quản trị cụm chung cư trên cho biết "quy trình lựa chọn nhà thầu không có gì sai, chỉ có một số điểm chưa thống nhất". 

Theo vị này, phía Ban quản trị vẫn chưa có quyết định cuối cùng về việc chọn nhà thầu nào. Ban quản trị mới trong giai đoạn mở thầu, chưa có quyết định cuối cùng, để nói có hay không có sai phạm. Do Ban quản trị mới thành lập nên vài quy trình chưa đi đúng theo chuẩn.

Trước một số ý kiến cư dân cho rằng, nguyên nhân do Ban quản trị không minh bạch trong tài chính, có tư lợi? Vị này lên tiếng khẳng định: "Cá nhân tôi không thấy có biểu hiện nào tư lợi ở đây bởi đến thời điểm này Ban quản trị chưa nhận quỹ bảo trì từ chủ đầu tư. Họ chưa bàn giao, khi Ban quản trị chấm thầu đánh giá kết quả thầu có thêm đơn vị tư vấn độc lập. Kết quả do đơn vị tư vấn họ chấm chứ không phải do Ban quản trị tự chấm. Có điều một số thành viên Ban quản trị cho rằng, đối với nhà thầu hiện tại, cảm nhận họ chưa hoàn thành nhiệm vụ mà phía Ban quản trị đặt ra nên muốn mở thầu", vị này nhấn mạnh. 

Về ý kiến cho rằng mời thầu không thông qua dân, vị đại diện cho hay, Ban quản trị mời đơn vị chấm thầu không nhất thiết phải thông qua cư dân. Việc này Ban quản trị tự đàm phán với các thành viên lấy biểu quyết mời thầu. Khi tổ chức mở và đóng gói thầu, ban quản trị có mời tổ cư dân tham gia giám sát việc mở và đóng thầu. Việc mời cư dân sẽ công khai minh bạch.

Về thắc mắc không thành lập tổ giám sát chấm thầu dù đa số đã biểu quyết, các cuộc họp không có sổ ghi biên bản, đại diện Ban quản trị cho biết: "Trong các cuộc họp, thư ký đều ghi lại nhưng có điều thư ký không xin chữ ký của các thành viên Ban quản trị. 

Tức là có ghi lại toàn bộ nội dung cuộc họp, tuy nhiên cuối cuộc họp phải đọc lại nội dung cuôc họp, rồi mọi người chỉnh sửa, ký tên thế nhưng việc này sơ suất. Các cuộc họp thường kết thúc rất muộn, mọi người không có thời gian đọc lại và ký đóng dấu vào biên bản cuộc họp. Cá nhân tôi luôn luôn lắng nghe, đứng về phía cư dân", vị này nói thêm.

Theo vị đại diện Ban quản trị, phía cư dân có ý kiến thế nào thì đơn vị "rất lắng nghe", trước khi đưa ra họp bàn cuối cùng bao giờ cũng phải có khoảng thời gian để đánh giá nhà thầu.