Chung cư Hà Nội giảm giá 10-15% trên thị trường chuyển nhượng: Người mua có nên "xuống tiền"?

Sau giai đoạn tăng trưởng "nóng", mặt bằng giá căn hộ chung cư cũ (thứ cấp) tại Hà Nội đang bước vào làn sóng điều chỉnh giảm mạnh từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng. Đây được xem là cơ hội lớn cho người tiêu dùng có nhu cầu ở thực sau thời gian dài bị đẩy ra khỏi thị trường vì giá ảo.

Giảm sâu ở thị trường chuyển nhượng, căn hộ sơ cấp vẫn neo cao

Khảo sát thực tế cho thấy xu hướng giảm giá không diễn ra đồng đều mà tập trung chủ yếu ở phân khúc chuyển nhượng (mua đi bán lại từ các nhà đầu tư). Ngược lại, các dự án mới mở bán từ chủ đầu tư (thị trường sơ cấp) vẫn duy trì mức giá cao do chi phí đầu vào và tiền sử dụng đất không giảm.

Mặt bằng giá chung cư Hà Nội trên thị trường thứ cấp liên tục điều chỉnh, có nơi ghi nhận mức giảm từ 10% đến hơn 15% chỉ trong một thời gian ngắn. Biên độ giảm mạnh nhất xuất hiện tại các dự án từng là "tâm điểm" tăng giá giai đoạn trước, trải dài ở cả khu Đông và khu Tây Hà Nội.

Theo kênh thông tin địa ốc trực tuyến Batdongsan.com.vn, so với tháng 2, giá rao bán tại dự án Vinhomes Gardenia đã giảm 9%. Các dự án khác như Times City, Vinhomes Smart City (phân khu The Sapphire), Imperia Sky Park cũng đồng loạt ghi nhận mức giảm giá chuyển nhượng khoảng 8%. Trong khi đó, Khu đô thị mới Xa La giảm 5% và Vinhomes Ocean Park Gia Lâm giảm 4%.

Báo cáo thị trường của đơn vị này cũng chỉ ra rằng, giá rao bán căn hộ trung bình tại Hà Nội dừng ở mức khoảng 85 triệu đồng/m2, giảm nhẹ 2% so với quý trước. Diễn biến này phản ánh áp lực thanh lý cắt lãi, cắt lỗ của các nhà đầu tư từng sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà.

Vì sao thanh khoản sụt giảm, nhà đầu tư ồ ạt "cắt lãi"?

Nhiều môi giới chuyên trách phân khúc ký gửi căn hộ thừa nhận: "Giờ rất ít giao dịch. Thị trường chuyển nhượng chung cư Hà Nội thanh khoản đang rất kém do người mua ngày càng thận trọng khi xuống tiền. Trong khi đó, áp lực đáo hạn ngân hàng buộc nhiều chủ nhà phải chấp nhận giảm giá sâu để thoát hàng nhanh".

Sự sụt giảm này cũng xuất phát từ việc dòng tiền lớn đang có xu hướng dịch chuyển ngược vào thị trường phía Nam (đặc biệt là TP.HCM) sau một chu kỳ tăng giá quá mạnh tại phía Bắc.

Bên cạnh đó, áp lực từ lãi suất vay mua nhà sụt giảm không đáng kể khiến người tiêu dùng có xu hướng chuyển từ "tìm mua" sang "tìm thuê". Báo cáo của Batdongsan.com.vn chỉ ra một nghịch lý tiêu dùng: Trong khi giá bán hạ nhiệt, nhu cầu thuê chung cư lại đột ngột tăng mạnh ở Hà Nội (tăng 6%) và TP.HCM cũ (tăng 24%). Điều này cho thấy người dân đang chủ động "thủ thế" để chờ đợi thị trường tạo đáy rõ ràng hơn.

Góc nhìn chuyên gia: Xu hướng điều chỉnh sẽ còn tiếp diễn?

Để mang lại cái nhìn khách quan cho người tiêu dùng, các chuyên gia kinh tế nhận định làn sóng giảm giá chuyển nhượng này nhiều khả năng sẽ chưa dừng lại.

Nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang chịu áp lực chi phí vốn cao để duy trì tài sản, đồng thời phải cạnh tranh khốc liệt với các dự án mới vốn có chính sách bán hàng hấp dẫn và nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư.

Áp lực thoát hàng của nhóm nhà đầu tư này đang gia tăng trong bối cảnh nguồn cung mới và nguồn hàng chuẩn bị bàn giao ngày càng dồi dào, dự báo từ nay đến năm 2028, Hà Nội sẽ có hơn 28.000 sản phẩm từ khoảng 80 dự án, phân khu được bàn giao, tạo ra áp lực cạnh tranh lớn về giá.

Lời khuyên tiêu dùng: Người mua ở thực nên làm gì lúc này?

Trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc mạnh mẽ, người mua nhà để ở được xem là nhóm đối tượng hưởng lợi lớn nhất. Khi áp lực tăng giá hạ nhiệt, người mua sẽ có thêm thời gian để lựa chọn và tiếp cận các sản phẩm phù hợp.

Dưới góc độ chi tiêu và quản lý tài chính gia đình, nếu bạn đang có nhu cầu mua nhà để ở ngay lúc này, hãy đơn giản hóa chiến lược bằng 3 lưu ý thực tế sau:

- Ưu tiên mua lại căn hộ cũ (đã bàn giao 3-5 năm): Thay vì mua nhà mới tinh từ các chủ đầu tư, hãy tìm kiếm những căn hộ người khác đã ở hoặc mua đi bán lại. Đặc biệt, hãy nhắm vào những chủ nhà đang cần tiền gấp nên chấp nhận giảm giá sâu. Đây chính là "vùng trũng" giúp bạn tiết kiệm được ngay 10-15% số tiền mua nhà.

- Đừng vay ngân hàng quá 40% giá trị căn nhà: Dù giá nhà đã "mềm" hơn trước, bạn vẫn nên tự lượng sức mình. Việc gánh một khoản nợ quá lớn để trả lãi hàng tháng trong bối cảnh thu nhập hay công việc có thể thay đổi bất cứ lúc nào là cực kỳ mạo hiểm.

- Chỉ mua nhà đã có Sổ đỏ sẵn sàng sang tên: Đừng ham rẻ vài trăm triệu để đánh đổi lấy những căn hộ chưa rõ ràng về giấy tờ hoặc đang vướng tranh chấp. Hãy chọn những căn đã có sổ hồng, sổ đỏ cầm tay để chắc chắn rằng số tiền lũy của bạn trong ngưỡng an toàn.