Những vấn đề pháp lý cần lưu ý khi giao dịch nhà chung cư

Luật sư Trần Thị Thanh Lam – Văn phòng luật sư Chính Pháp – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho biết, nhà chung cư phải có những điều kiện sau mới được phép giao dịch: Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền; Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024)

Trong trường hợp: Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản; Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công; Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; Nhận thừa kế nhà ở thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. (Khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023).

Việc thực hiện các giao dịch về nhà ở phải sang tên quyền sở hữu, chỉ thực hiện khi đầy đủ tính pháp lý. Khi chưa sang tên thì chưa chứng minh được nên không thể mua bán, tặng cho, cho thuê…. Các giao dịch về sau là giao dịch không hợp pháp và nếu có kiện ra tòa thì sẽ tuyên bố vô hiệu.

Luật nhà ở cũng quy định các giao dịch về nhà ở phải lập hợp đồng có công chứng. Khi chưa đáp ứng yêu cầu về mua bán nhà ở, không thể lập hợp đồng được nên phải lập vi bằng thông qua các văn phòng Thừa phát lại. Về giá trị pháp lý, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Vì vậy, vi bằng chỉ là bằng chứng nhưng không phải là văn bản hợp pháp được pháp luật công nhận. Khi phát sinh tranh chấp, người mua phải chịu rủi ro kể cả khi lập vi bằng.

Luật sư Trần Thị Thanh Lam – Văn phòng luật sư Chính Pháp cũng lưu ý quý thính giả chú ý về thời hạn sử dụng khi mua nhà ở là nhà chung cư. Tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định: Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư. Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.