Giá chung cư ở Thủ Đức 100 triệu/m2, dân môi giới 'khóc ròng'

'Chủ đầu tư bán phá giá'

Cuối tuần qua, sự kiện Masterise Homes ký kết đại lý phân phối phân khu cao tầng đầu tiên (2 tòa nhà có tên Spark và Glow) với khoảng 620 căn hộ tại khu đô thị The Global City khiến dân môi giới bất động sản xôn xao. Chiến dịch quảng bá, chào bán và cả… đồn đoán về giá cả, về cơ hội đầu tư dự án này cũng được hàng trăm sale bất động sản lên kịch bản.

Theo công bố của chủ đầu tư, 2 tòa tháp đầu tiên trong khu đô thị này dự kiến giá từ 100 triệu đồng/m2 - giá chưa gồm thuế VAT. Mức giá này ngay lập tức gây nên làn sóng bàn tán trên thị trường, khi sale của nhiều sàn tạo nên những câu chuyện rầm rộ, than chủ đầu tư bán phá giá. Bởi một tháng trước khi công bố chính thức, giá bán dự án này được nhiều đại lý đưa ra là 120 triệu đồng/m2 và có khách đã đặt mua, với mức phí giữ chỗ 100 triệu đồng.

Nhiều tháng trước, chung cư này còn bị đồn đoán giá khoảng 7.000 USD/m2.

Khu đô thị The Global City tại phường An Phú, TP Thủ Đức, được quảng cáo là có vị trí “kim cương” khi nằm bên cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, kết nối thuận tiện với các khu vực trung tâm và giáp khu Liên hiệp thể thao Rạch Chiếc.

2 tòa tháp cao tầng vừa công bố giá cũng được quảng cáo là dự án căn hộ hạng sang duy nhất tại Việt Nam thiết kế bởi Foster + Partners và WATG, thương hiệu kiến trúc danh tiếng thế giới.

Tuy nhiên, với mức giá từ 100 triệu đồng/m2, nếu khách mua căn hộ nhỏ nhất có thiết kế 1 phòng ngủ khoảng 55m2, thì chi phí cũng lên khoảng 6 tỷ đồng. Căn hộ 2 phòng ngủ giá 7,7 - 8,5 tỷ đồng và khoảng hơn 18 tỷ đồng với căn 4 phòng ngủ, còn penthouse có diện tích 143,84 - 372,2m2 chưa công bố giá.

Anh Đình Long, một nhà đầu tư cá nhân ở Bình Thạnh, cho biết mức giá này, người có nhu cầu nhà ở có thể mua được căn nhà đất có diện tích khoảng 40 - 55m2 tại nhiều khu vực của Thủ Đức.

Là một nhà đầu tư, anh Long đã tìm hiểu dự án này và các dự án đang mở bán trên địa bàn từ nhiều tháng trước. Theo anh Long, căn hộ có ưu thế là vị trí tốt, nằm trong khu đô thị hạng sang được phát triển để trở thành là trung tâm mới phía Đông thành phố, nhiều tiện ích hiện đại, nhưng mức giá hơn 100 triệu đồng/m2 khiến người đầu tư như anh phải cân nhắc, còn người có nhu cầu nhà ở thật sự sẽ rất khó với tới.

Hiện dự án này chưa mở bán chính thức nhưng các sàn giao dịch đang nhận đặt chỗ rầm rộ. Dân môi giới tiết lộ có hơn 2.000 người đang tham gia bán 620 căn hộ của dự án này, và số lượng đặt chỗ đã vượt 1.000.

Khu đô thị The Global City có quy mô 117,4 ha, ngoài biệt thự, nhà phố liền kề còn có 25 toà nhà cao tầng với khoảng 8.400 căn hộ. Hai tòa tháp đang mở bán có chiều cao khoảng 25 tầng nổi. Thời gian dự kiến hoàn thiện khoảng cuối năm 2026.

Loạt dự án giá trên trăm triệu ở Thủ Đức

Song song với mức giá chung cư hơn trăm triệu/m2 trong khu đô thị The Global City, ở TP Thủ Đức còn nhiều dự án có mức giá "chát" khác cũng đang mở bán. Đây là cái cớ để sale bất động sản cho rằng chủ đầu tư phá giá, mức giá 100 triệu đồng/m2 sẽ khiến nhiều dự án khác phải “thở oxy”.

Cụ thể, dự án Eaton Park trên đường Mai Chí Thọ (Phường An Phú) ngay địa vòng xoay An Phú, và cũng liền kề khu thể dục thể thao Rạch Chiếc, đang mở bán với giá chưa VAT từ 142 triệu đồng/m2.

Eaton Park do nhà đầu tư đến từ Malaysia là Gamuda Land đầu tư có tổng diện tích 3,7ha. Với 2 phân khu chính gồm 6 tòa tháp cao 29-39 tầng, dự án này có thể cung ứng ra thị trường khoảng 2.000 căn hộ cao cấp, dự kiến hoàn thiện giao nhà trong năm 2027.

Cũng tại TP Thủ Đức, dự án King Crown Infinity do tập đoàn Bamboo Capital đầu tư trên đường Võ Văn Ngân, phường Bình Thọ (trung tâm Quận Thủ Đức cũ), đang được bán với giá từ 5.000 USD/m2, tương đương 125 triệu đồng. Dự án này quy mô chỉ 12.652 m2 với 2 block căn hộ cao 30 tầng gồm 729 căn hộ. King Crown Infinity thực tế mở bán suốt 3 năm trước, từ 2021 - 2023.

Còn The Opus One, 2 tòa tháp cuối cùng trong Khu đô thi Vinhomes Grand Park cũng nhận đặt chỗ với giá khoảng 5.000 USD/m2. Căn hộ studio 30,9 - 38,9m2 tại đây đã có giá từ 4,5 tỷ đồng. Có dự án dự kiến công bố ngay quý IV này có giá khoảng 10.000 USD/m2...

Giới am hiểu bất động sản cho rằng thị trường đang say sâu trong cơn ngáo giá. So với nhiều dự án cao cấp tại Quận 1, Quận 3 hay thậm chí dự án trong lòng khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Quận 7) chỉ từ 80 - 100 triệu/m2. Trong khi hạ tầng đô thị của Phú Mỹ Hưng đã hoàn thiện, môi trường sống tốt nhất hiện nay, thì hạ tầng giao thông tại Thủ Đức vẫn chưa hoàn thiện, đang đầu tư.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng thị trường vẫn trầm lắng, nhưng những dự án mới ra mắt liên tiếp gây sốc với mức giá cao ngất ngưởng. Nhưng theo quan sát thực địa của ông tại một số vùng "nóng" thì thực tế lại không "nóng". Ông nhận định giá đất hiện nay và qua năm 2025 là không lo sốt. Có thể năm 2025 thanh khoản sẽ tốt hơn chứ không sốt giá.

Theo ông, nhà đầu tư cần đặt ra câu hỏi liệu giá bất động sản đang đồn đoán tăng có thật sự là đúng theo thị trường, hay chỉ mang tính cục bộ thông qua một số trường hợp mang tính truyền thông. Còn nếu mua nhà để ở thì người mua cần đặt câu hỏi tại sao phải mua những dự án lớn, giá căn hộ lên tới cả trăm triệu đồng/m2.

Trong khi khu vực các quận Bình Thạnh, Phú Nhuận có nhiều chung cư ở tốt, một số căn hộ thứ cấp khoảng 70m2 được rao bán 4,5 - 5 tỷ đồng, tính bình quân trên dưới 65 triệu đồng/m2, rất hợp lý để ở. Người cần nhà ở thực sự hãy thong thả tìm kiếm một nơi có giá hợp lý.

Bên cạnh giá cả, người mua cũng nên thể kiểm tra, đánh giá trước khi quyết định xuống tiền, như quan sát môi trường sống, khả năng cho thuê lại được không... Không nên lao vào các dự án mới khi nghe thông tin nguồn cung bất động sản đang khan hiếm, giá cao.

Báo cáo thị trường 10 tháng đầu năm 2024 của các công ty nghiên cứu bất động sản có một số điểm đáng chú ý, khi giá chung cư trung bình tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 60 triệu/m2, cao hơn mức trung bình của TP.HCM khoảng 10%. Giá mở bán mới ở cả 2 thị trường trung bình đều lên mức hơn 60 triệu đồng/m2.