Thị trường BĐS sôi sục với thông tin "mua nhà không cần tiền mặt" “nhà đổi nhà', thực tế mua nhà có dễ như quảng cáo?

Thời gian gần đây, căn hộ cao cấp liên tục ế ẩm sau các đợt mở bán đã khiến tỷ lệ hấp thụ giảm ở mức kỷ lục. Báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết, trong quý 1/2021 phân khúc căn hộ có giá bán trên 35 triệu/m2 khó bán và đạt tỷ lệ hấp thụ rất thấp (15,3%). Ở phân khúc cao cấp, xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ của các nhà đầu tư, kể cả một số sản phẩm nằm ở các dự án chất lượng tốt.

Trước tình trạng giao dịch ảm đạm của phân khúc căn hộ cao cấp, nhiều dự án chủ đầu tư liên tục tung ra các chương trình kích cầu khủng để đẩy thanh khoản tăng cao. Trong đó hàng loạt chương trình bán hàng "sốc" như "mua nhà không cần tiền mặt" “nhà đổi nhà", mua nhà tặng đất, mua nhà lãi suất 0%... khiến thị trường bất động sản sôi động.

Theo tìm hiểu, từ năm 2014 thị trường BĐS đã xuất hiện chiêu mở bán bất động sản theo kiểu "Nhà đổi nhà" tại dự án Tổ hợp Thương mại dịch vụ và căn hộ The Pride của Hải Phát. The Pride vốn là một dự án từng gặp nhiều tai tiếng được mở bán từ năm 2010. Do dự án chậm tiến độ nên Hải Phát liên tục bị khách hàng khiếu nại. Cuối năm 2013, sau khi được vay gói tín dụng lên đến 530 tỷ đồng, 3 tòa CT1, CT2 và CT4 thuộc tổ hợp The Pride mới tiếp tục được triển khai trở lại và mở bán vào năm 2014.

Trong đợt mở bán này, những khách hàng đã sở hữu căn hộ tại dự án nhưng chưa ưng ý về diện tích, hướng… hoặc tổng giá trị căn nhà không phù hợp với khả năng tài chính, mà vẫn có nhu cầu định cư tại dự án, thì có thể đổi nhà với khách hàng khác có căn hộ phù hợp nhu cầu. Thời điểm đó, phương thức bán hàng này được xem là khá táo bạo tuy nhiên sau khi triển khai gặp phải khá nhiều vướng mắc về chuyển đổi hợp đồng, lựa chọn giá cả, các khoản thuế, phí do khách hàng tự thoả thuận.

Sau Hải Phát, thời gian gần đây chủ đầu tư Masterise Homes lại đưa ra một khái niệm khác đó là nhà cũ đổi nhà mới cho khách. Theo công bố của doanh nghiệp này, khách hàng tham gia chỉ cần chi phí booking 50 triệu VNĐ để được hỗ trợ "đổi nhà" mà không cần trả thêm chi phí nào đến khi nhận nhà. Chủ đầu tư cũng cho biết, quá trình đổi nhà này sẽ không có bất kỳ lãi suất hoặc chi phí ẩn nào và được thực hiện tại một số dự án căn hộ cao cấp do doanh nghiệp này đang triển khai.

Nội dung về cách thức tham gia và 3 dự án cao cấp được áp dụng giải pháp Home for Home.

Đánh giá về hàng loạt chính sách bán hàng với ưu đãi lớn hiện nay, chị Thu Hiền (Cầu Giấy, Hà Nội) đang có nhu cầu mua nhà cho biết trong giai đoạn tài chính của khách hàng bị ảnh hưởng bởi Covid-19 các chính sách tài chính linh hoạt sẽ giúp khách hàng có thêm nhiều cơ hội sở hữu nhà hơn. Tuy nhiên, việc đổi nhà trong giai đoạn dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp, thu nhập bị ảnh hưởng cũng là điều cần phải cân nhắc.

Cũng đứng ở góc độ người mua nhà, anh Đại (Thanh Trì, Hà Nội) cho hay thực tế các chính sách tốt hiện nay chủ yếu rơi ở phân khúc căn hộ cao cấp, dù có hỗ trợ 100% đi nữa, khách hàng không cần vốn ban đầu cũng cần hiểu rằng đây vẫn là phân khúc căn hộ giá cao, không phải cứ cho vay 100% là khách hàng phân khúc trung bình có thể sở hữu nhà được. Nếu mua cần có dòng vốn thu nhập hàng tháng đủ cao để trả được lãi vay ngân hàng cộng với phần gốc sau thời gian ưu đãi.

"Tính đơn giản với 1 căn chung cư 3 tỷ đồng được ngân hàng cho vay 100% giá trị trong thời gian 25 năm thì mỗi tháng người mua sẽ phải trả 10 triệu tiền gốc cộng với khoảng 20 triệu tiền lãi nếu tính lãi suất ở mức thấp khoảng 7,5 %/năm. Như vậy hàng tháng tiền nợ ngân hàng tối thiểu phải trả hàng tháng lên đến gần 30 triệu đồng. Đối với những căn hộ cao cấp lên đến 4-6 tỷ thì khoản tiền phải trả hàng tháng còn có thể lên đến 60 triệu đồng. Rõ ràng, đây là bài toán cần phải tính toán thật kỹ", anh Đại cho biết.

Chị Hà, một người có kinh nghiệm mua bán bất động sản lâu năm cũng chia sẻ, thực chất hiện nay việc các chủ đầu tư kết hợp với ngân hàng đưa ra các gói ưu đãi mua nhà lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc lên đến 2 năm đều là hình thức "mỡ nó rán nó" bởi nếu khách hàng không có nhu cầu vay ngân hàng ngay lập tức sẽ được chiết khấu 5-9% tùy từng dự án. Như vậy, bản thân để được hưởng chính sách ưu đãi lãi suất 0% khách hàng đã phải trả mức giá đắt hơn cho căn hộ của mình.

Đánh giá về các chương trình kích cầu, khuyến mãi lớn khi mua căn hộ chung cư hiện nay các chuyên gia cho biết trong bối cảnh khó khăn thị trường luôn cần những chính sách tốt để tăng tỷ lệ hấp thụ. Tuy nhiên, người mua nhà cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ lượng tránh tình trạng mua căn hộ quá sức thu nhập để rồi ôm khoản nợ lớn, thậm chí sau này phải bán nhà đi để trả nợ.