Tại sao thị trường bất động sản hiện nay hoàn toàn khác giai đoạn "đóng băng" 10 năm trước?

Chu kỳ của thị trường bất động sản thường được biết tới với 4 giai đoạn bao gồm phục hồi – sốt nóng – hạ nhiệt – đóng băng. Sau đợt “đóng băng” đầu tiên từ năm 1997 đến 1999, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào “mùa đông” lần thứ hai trong giai đoạn 2011 – 2013.

Theo số liệu của Tập đoàn CBRE, lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. HCM năm 2013 chỉ còn ở mức 10.000 căn và 4.600 căn, lần lượt giảm 2,5 và 4,2 lần so với mức đỉnh các năm 2010-2011. Lạm phát kéo dài từ cuối 2010 đến 2012, kéo theo lãi suất tăng mạnh với mức đỉnh điểm của lãi suất huy động là 16% (VCB, 12 tháng).

Trong chương trình Landshow của VTV Money với chủ đề “Ngân hàng "nới room", bất động sản khởi sắc?” , TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết đợt “đóng băng” lần thứ hai của bất động sản bắt nguồn từ suy thoái kinh tế. Khủng hoảng tài chính toàn cầu lan ra các nước, trong đó có Việt Nam, tức là lan từ lĩnh vực tài chính, ngân hàng, sang bất động sản.

"Tình hình hiện nay không như vậy. Thị trường bây giờ đã và đang điều chỉnh. Lúc bấy giờ, tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011-2012 rất thấp, chỉ khoảng 5 - 5,5%. Năm nay chúng ta tăng trưởng 8%. Thời điểm đó lạm phát cũng rất cao, lên tới 18% vào năm 2011. Lạm phát năm nay khoảng 3,2%. Năm tới, kể cả có nhích lên cũng chỉ khoảng trên 4% một chút", ông Lực so sánh mức tăng trưởng kinh tế và lạm phát giữa hai giai đoạn.

"Thực lực doanh nghiệp bây giờ cũng tốt hơn rất nhiều so với trước đây. Thời điểm đó, doanh nghiệp rất rệu rạo. Bây giờ, lợi nhuận trước thuế của toàn bộ các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán 9 tháng đầu năm qua vẫn tăng ở mức 14-15%, tùy lĩnh vực. Một số ngành nghề khó khăn lợi nhuận cũng tăng bình quân 4-5%", ông tiếp tục lập luận.

Chuyên gia này còn chỉ ra rằng giá đất giai đoạn 2009-2010 tăng vọt, dẫn đến thời gian sau đó bắt buộc phải chiết khấu do tình hình quá khó khăn. Hiện nay, mức chiết khấu có thể lên tới 30-35%, nhưng chỉ ở một số dự án, chủ đầu tư và doanh nghiệp, không phải đại trà trên thị trường.

"Đa số chúng ta hiện nay tiền vẫn có, nhưng mang tâm lý chờ đợi bắt đáy, hoặc không biết đầu tư có đúng thời điểm hay không", ông Lực nói.

Hồi tưởng lại giai đoạn bất động sản “đóng băng” lần thứ hai, ông Lực lấy ví dụ vào năm 2012 có những doanh nghiệp phải chiết khấu đến 80%. Bây giờ mức giảm giá, khuyến mại chỉ tầm 10-30%. Vì vậy, tình hình rõ ràng rất khác nhau.

"Thị trường hiện nay vững chãi hơn so với giai đoạn 10 năm trước. Bản chất của tình hình không phải khủng hoảng bất động sản. Chẳng qua thị trường đang điều chỉnh để lành mạnh và bền vững hơn", ông Lực kết luận. Ông còn chỉ ra rằng giá cả và giao dịch bất động sản năm nay có xu hướng giảm trên toàn cầu, không riêng Việt Nam.

Bao giờ thị trường phục hồi?

Bà Đinh Thúy Hương – Tổng Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản Tân Hương Phát cũng đồng tình với quan điểm của ông Lực, rằng nhiều người thực ra chỉ đang chờ đợi để “bắt đáy”.

"Bây giờ tiền trong dân còn nhiều, nhưng mọi người đang suy nghĩ đã tới đáy hay chưa, đã phù hợp để mua chưa, hay cứ gửi ngân hàng một thời gian nữa rồi mua. Theo ý kiến của cá nhân tôi, rất nhiều người hiện có tâm lý đi gửi tiền ở ngân hàng", bà phát biểu.

Trước những ý kiến cho rằng từ quý II/2023, các nhà đầu tư sẽ ra quân mua bất động sản nhiều bởi khi đó giá giảm hơn hiện tại và lãi suất ngân hàng có thể dễ chịu hơn. Bà Hương chỉ ra rằng khi nhiều người có cùng suy nghĩ, đám đông sẽ được hình thành.

"Nếu ai cũng chờ đến quý II – quý III sang năm, ai cũng đi gửi tiền, đến thời điểm đó gần như tất cả các nhà đầu tư đều rút tiền ra và đi mua. Lúc đó, lượng nhu cầu lớn thì liệu bất động sản sẽ lên hay xuống?", bà đặt câu hỏi. Vì vậy, bà Hương cho rằng nếu nhà đầu tư đang có sẵn vốn và tìm được sản phẩm ưng ý thì không nên chờ đợi.

Dự đoán về thời điểm thị trường bất động sản phục hồi, ông Lực cho rằng khả năng cao là quý III – quý IV năm sau.

"Từ nay đến quý I – quý II năm sau, các ngân hàng trung ương nước ngoài vẫn sẽ tăng lãi suất, ít nhất là hết quý I/2023. Chúng ta cũng có những độ trễ nhất định, nên châu Âu, châu Á có thể còn tăng lãi suất đến hết quý II/2023".

"Các dự báo cho rằng năm tới một số nước trên thế giới sẽ suy thoái trong ngắn hạn. Chậm nhất là đầu năm 2024 kinh tế thế giới sẽ trở lại quỹ đạo phục hồi. Tuy nhiên, thị trường đi trước khoảng một quý hoặc vài tháng, nên sự phục hồi khả năng cao sẽ xuất hiện từ quý III năm tới", ông Lực cho biết.