Sẵn 1 tỷ đồng, có nên vay ngân hàng mua bất động sản và chờ tăng giá vài lần?

Biến động của các kênh đầu tư trong thời điểm hiện nay khiến người dân băn khoăn, cân nhắc việc rót vốn vào đâu vừa an toàn vừa có lời.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, gửi ngân hàng là kênh đầu tư an toàn nhất hiện nay nhưng nhiều người không thích do lãi suất thấp. Hiện, lãi suất gửi ngân hàng trung bình hàng năm chỉ khoảng 5%/năm cho kỳ hạn 12 tháng.

Bởi lãi suất thấp nên nhiều người vẫn ưa thích bỏ tiền vào kênh đầu tư như bất động sản, chứng khoán.

Phân tích từ giới đầu tư, ngay cả khi người dân có tài chính 1 tỷ đồng, muốn bỏ tiền vào bất động sản có tính thanh khoản tốt, buộc phải vay thêm ngân hàng. Khi sử dụng đòn bẩy tài chính, việc cân nhắc tính toán kỹ lưỡng mức tiền lãi gốc phải trả hàng tháng phải đặt ra nhất là trong bối cảnh kinh tế biến động như hiện nay.

Ông Trần Minh, CEO một doanh nghiệp địa ốc ở Hà Nội phân tích, giả sử bạn có 1 tỷ đồng, nếu đầu tư chứng khoán, khoản lợi nhuận thu về sẽ như may rủi.

Nếu bạn gửi tiết kiệm, lãi suất cao nhất nhận về lên tới 6%/năm, tức tương đương khoảng 60 triệu mỗi năm.

Nếu đầu tư bất động sản ở Hà Nội, một căn hộ chung cư ở nội thành trung bình lên tới 3 tỷ đồng, tức phải vay 2 tỷ đồng. Hoặc nếu muốn mua lô đất vùng ven, dù là đất trong ngõ, mức giá dao động khoảng 1,5 tỷ đồng. Nhưng thanh khoản thấp. Lãi suất ước tính cả thả nổi khoảng 10%/năm. Giả sử chỉ vay 2 tỷ đồn Giảg, sau 5 năm, số tiền lãi phải trả lên tới gần 1 tỷ đồng, tức số vốn đã bỏ ra.

"Trong vòng 5 năm, liệu căn hộ chung cư hay lô đất đã có thể tăng giá thêm 1 tỷ đồng để bù đắp phần trả lãi bỏ ra. Đơn cử như thời gian vừa qua, giá chung cư bất ngờ tăng đột biến với giá tăng tới 40-50%. Nhưng 10 năm trước đó, giá chung cư thậm chí còn giảm. Nên, việc giá chung cư tăng lặp lại như hiện tại như giai đoạn 2022-2023 là điều khó xảy ra. Tương tự, giá đất cũng không thể tăng bằng lần", ông Minh phân tích.

Chung quan điểm này, ông Hiển cho rằng, nhiều người thấy lãi suất thấp nên rót tiền vào kênh đầu tư khác như bất động sản và sẵn sàng chấp nhận rủi ro.

Ông Hiển thẳng thắn cho rằng, trước kia, kênh bất động sản ít có rủi ro vì thị trường mới sơ khai và mức giá thấp. Nhưng hiện tại, tất cả phân khúc từ nhà phố, chung cư hay đất nền vùng ven đều đã tăng rất cao. Giá bất động sản sẽ không thể tăng bằng lần. Do đó, rủi ro khi đầu tư vào bất động sản cao hơn.

Tuy nhiên, ông Hiển khuyến nghị với người ở thực khi đã quan sát một căn từ lâu và biết chính xác mức giá. Nếu chủ bán rẻ hơn mặt bằng chung thì nên mua. Tuy nhiên, với mức tài chính 2 tỷ đồng, nếu mua nhà người dân phải vay ngân hàng thêm tối thiểu 1-2 tỷ đồng. Ông Hiển nhấn mạnh, cần tính toán khả năng chi trả. Nếu bị đứt gãy dòng tiền, sẽ làm ảnh hưởng tới quá trình trả nợ và gây rủi ro cho người mua.

Vị chuyên gia này dự báo, từ nay đến năm 2028, bất động sản sẽ tăng khoảng 5% mỗi năm. Tuy nhiên, nếu có thể cân đối được tài chính, người mua nên xuống tiền. Nếu chưa cân đối được tài chính, không nên nóng vội mà bình tĩnh, không nên nghe môi giới thổi phồng nếu không mua ngay giá sẽ tăng mạnh.

Đối với tài sản mua phải vay ngân hàng, ông Hiển cho rằng, các phương án lãi suất bao nhiêu, thời gian vay, thời gian trả, các khoản phí thì cần phải tính toán. Sau đó, người mua tính toán doanh thu của bất động sản nhận được có bù đắp được tổng chi phí bao gồm chi phí lãi vay, chi phí khấu hao,… hay không hoặc liệu có chắc chắn mức tăng giá bất động sản vượt chi phí bỏ ra. Trên cơ sở đó, người mua đưa ra quyết định.