Cơn đau đầu ‘thành phố ma’ của Trung Quốc: 90 triệu căn nhà bỏ hoang không có đủ người để lấp đầy, ước tính mất 420 tỷ USD mới xử lý hết hàng tồn kho

Sự sụp đổ của thị trường bất động sản Trung Quốc đã để lại hàng chục triệu căn nhà bỏ trống. Tình trạng dư thừa khiến nhiều thành phố mắc kẹt với những ngôi nhà mà họ có thể không bao giờ lấp đầy.

Theo ước tính của các nhà kinh tế, Trung Quốc có thể có tới 90 triệu căn nhà bỏ trống. Giả sử mỗi hộ gia đình có 3 người. Con số trên đủ cho toàn bộ dân số Brazil an cư.

Công cuộc lấp đầy những ngôi nhà trống trở nên vô cùng khó khăn, nhất là sau chính sách một con, dân số dự kiến sẽ giảm 204 triệu người trong 30 năm tới. Tianlei Huang, nghiên cứu viên tại Viện Kinh tế Quốc tế Peterson cho biết: “Về cơ bản, không có đủ người để lấp đầy những ngôi nhà”.

Một số bất động sản chưa sử dụng sẽ được mua lại dưới sự hỗ trợ của chính phủ. Các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến gần như chắc chắn sẽ hấp thụ hết nhà ở dư thừa, nếu xét đến nền kinh tế năng động và dòng người di cư.

Tuy nhiên, vấn đề khó giải quyết hơn ở các thành phố nhỏ, nơi thường có triển vọng kinh tế yếu và dân số giảm. Trong số gần 340 thành phố được phân loại là cấp ba, cấp bốn và cấp năm, dân số từ vài trăm nghìn đến vài triệu người đang gặp khó khăn về kinh tế.

Hơn hết, người trẻ đang rời đi. Theo tính toán của Tạp chí Phố Wall dựa trên dữ liệu chính thức, ít nhất 60% các thành phố cấp ba, cấp bốn và cấp năm của Trung Quốc đã chứng kiến dân số giảm từ năm 2020 đến năm 2023. Theo giáo sư kinh tế Kenneth Rogoff của Harvard, những thành phố đó chiếm hơn 60% lượng nhà ở của Trung Quốc.

Việc tìm ra cách xử lý tài sản không cần thiết đang trở nên cấp bách. Vào tháng 5, Bắc Kinh công bố gói cứu trợ mới, trong đó ngân hàng trung ương sẽ cung cấp tới 42 tỷ USD tiền vay lãi suất thấp cho các ngân hàng Trung Quốc để nhiều công ty nhà nước vay. Các công ty này sẽ mua các bất động sản bỏ trống và biến chúng thành nhà ở giá rẻ.

Tuy nhiên, theo các nhà kinh tế, ngay cả với các khoản vay giá rẻ, việc chuyển đổi bất động sản bỏ trống vẫn không hợp lý. Giá thuê quá thấp sẽ khiến các công ty không thể kiếm được lợi nhuận.

Bắc Kinh gần đây tăng cường các biện pháp hỗ trợ nền kinh tế đang gặp khó khăn và thị trường bất động sản, bao gồm cắt giảm lãi suất, giảm tiền trả trước cho ngôi nhà thứ hai và cho phép người mua nhà tái cấp vốn thế chấp. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều việc phải làm để đưa nền kinh tế Trung Quốc vượt dốc.

Robin Xing, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Morgan Stanley, cho biết chính phủ Trung Quốc nên đưa ra một gói cứu trợ toàn diện hơn liên quan đến việc mua hết hàng tồn kho dư thừa tại 30 đến 50 thành phố lớn nhất của Trung Quốc, sau đó biến chúng thành nhà ở công. Chi phí ước tính 420 tỷ USD.

Nhiều nhà kinh tế cho rằng việc đầu tư thêm tiền vào những đơn vị này là không hợp lý vì dù sao thì cũng không có đủ người để sống. Nhiều đơn vị sẽ trở thành gánh nặng lâu dài cho các thành phố và nhà đầu tư.

Giá nhà mới và nhà hiện hữu tại các thành phố lớn của Trung Quốc đã giảm lần lượt 5,7% và 8,6% vào tháng 8 so với cùng kỳ năm trước, theo dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia. Yi Wang, giám đốc nghiên cứu bất động sản Trung Quốc tại Goldman Sachs, cho biết giá bất động sản tại hầu hết các thành phố đã trở lại mức của năm 2017 và 2018. Nếu giá giảm xuống mức của năm 2015, nhiều chủ sở hữu có thể sẽ chọn bán những bất động sản không có người ở.

Huang, thuộc Viện Peterson, cho biết: “Tôi không nghĩ rằng vấn đề cung vượt cầu về nhà ở thực sự có giải pháp. Về cơ bản, đó là vấn đề dân số suy giảm. Các thành phố ma sẽ vẫn là ma”.

Khu phát triển bị bỏ hoang có tên State Guest Mansions gần Thẩm Dương là ví dụ điển hình. Việc xây dựng đã dừng lại cách đây nhiều năm. Hơn 100 biệt thự lỡ dở.

Trong một chuyến thăm gần đây, phóng viên WSJ thấy nhiều đàn dê đi lang thang trong khu phức hợp. Grandeur Place, tòa nhà từng là phòng trưng bày bán hàng, giờ trông giống như một nhà hát opera hậu tận thế.

Thật khó để xác định chính xác vấn đề khủng khiếp đến mức nào. Trung Quốc không cung cấp số lượng chính thức các đơn vị nhà bỏ trống, vì vậy, nhiều nhà kinh tế phải đưa ra ước tính bằng cách sử dụng tỷ lệ nhà bỏ trống, giấy phép xây dựng và các nguồn dữ liệu khác. Họ ước tính con số này lên tới hàng chục triệu.

Trong số 90 triệu đơn vị nhà không có người ở, có tới 31 triệu đơn vị đã được xây hoàn toàn hoặc một phần nhưng chưa bán. Những bất động sản như vậy có thể bị san phẳng, vướng kiện tụng hoặc liên quan đến tình trạng phá sản của các nhà phát triển.

Cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc dự kiến sẽ trở nên tồi tệ hơn khi doanh số bán nhà mới giảm mạnh, trong khi các nhà phát triển nợ nần vật lộn tìm nguồn vốn hoàn thành dự án. Phía chủ nhà vẫn đang cố gắng đăng bán hàng chục căn hộ trên trang web đấu giá hoặc Douyin, phiên bản TikTok của Trung Quốc.

Ở các quốc gia khác, đôi khi phải mất nhiều năm để hấp thụ hết nguồn cung dư thừa. Chẳng hạn tại Nhật Bản, sự sụp đổ của thị trường bất động sản vào những năm 1990 và tình trạng dân số già hóa đã khiến hàng triệu ngôi nhà bỏ hoang. Số lượng nhà trống đã tăng lên 9 triệu vào năm ngoái từ mức 8,5 triệu vào năm 2018.

Tại Trung Quốc, nhiều chủ sở hữu bất động sản bỏ hoang có khả năng sẽ tiếp tục bảo trì căn hộ vì phí quản lý ở Trung Quốc thấp; thuế tài sản cũng chỉ bị đánh trong những trường hợp đặc biệt. Đa số đều muốn gắng gượng chờ thị trường phục hồi.

Theo: WSJ