Ai "bật đèn xanh" cho chung cư mini biến tướng?

Ông Lê Hoàng Châu cho biết:

Về căn nhà bị cháy, tôi cho rằng sai lầm ngay từ khâu cấp phép, nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng, thẩm định phòng cháy chữa cháy. Tôi ví dụ như “sáng tác” tầng lửng của giấy phép. Quy định tối đa 6 tầng mà lại thêm “tầng lửng”! Nếu kiểm soát trật tự xây dựng tốt thì hậu quả vụ cháy có thể cũng không quá nặng nề. Chủ chung cư đã nâng thêm 3 tầng, tăng mật độ xây dựng từ 70 lên 100% diện tích đất. 

Như vậy làm gì còn đất để xây thang thoát hiểm ngoài tòa nhà. Trong khi đó, theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, với thửa đất từ 200 - 300m2, thì mật độ xây dựng không quá 60%. Đây là vấn đề cần xem lại trong Giấy phép xây dựng. Trách nhiệm của cơ quan quản lý tại địa phương là rất lớn. Lòng tham đang che mờ con mắt. Điều này thể hiện rất rõ qua vụ cháy vừa qua.

Theo ông, vì sao nhà chung cư mini biến tướng bùng phát lên đến hàng nghìn căn tại Hà Nội, TPHCM như vậy?

Theo tôi, một trong những nguyên nhân sâu sa là quy định của pháp luật. Quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 đã làm phát sinh nhiều “nhà chung cư mini biến tướng” tại các đô thị, cũng là một tác nhân làm quá tải kết cấu hạ tầng khu vực, không phù hợp với quy hoạch đô thị, không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

Trước đây, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không cho phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thành “nhà chung cư mini biến tướng”.

Chỉ đến năm 2010, tại Khoản 3 Điều 43 Nghị định 71/2010/NĐ-CP mới cho phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thành “nhà chung cư mini biến tướng” nhưng sau đó đã được luật hoá tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

Thêm nữa, chúng tôi nhận thấy, Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 dẫn đến các “nhà chung cư mini” có 100% căn hộ mini không phù hợp với “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư” . Quy chuẩn quốc gia quy định căn hộ nhà chung cư có diện tích sử dụng tối thiểu 25 m2 và số lượng căn hộ nhỏ có diện tích dưới 45 m2 không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Vậy giải pháp cho tình trạng này là gì, thưa ông?

Chúng tôi đã kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Quốc hội xem xét sửa đổi Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 để ngăn ngừa và kiểm soát tình trạng xây dựng “nhà chung cư mini, biến tướng” để bán, chuyển nhượng các “phòng ở mini” tại các đô thị. Cụ thể cần quy định như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín theo Quy chuẩn kỹ thuật xây dựng quốc gia về nhà chung cư và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Trường hợp nhà chung cư mà tất cả các căn hộ có diện tích sử dụng tối thiểu và phòng ở theo quy định của Bộ Xây dựng thì chỉ được cho thuê, không được bán, chuyển nhượng từng căn hộ, hoặc từng phòng ở”.

Vừa qua có nhiều ý kiến khác nhau về sự tồn tại của nhà riêng lẻ biến tướng thành chung cư mini. Tuy nhiên, nhà chung cư theo tôi phải được quản lý chặt chẽ vì liên quan đến cuộc sống và an toàn của nhiều người và phải lập dự án khi triển khai.

Thông tư 12/2012 của Bộ Xây dựng ban hành là thông tư đầu tiên có sử dụng khái niệm và phân loại nhà chung cư mini. UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định 24 năm 2014 cũng đã quy định về chung cư mini.

Không ít ý kiến cho rằng “chung cư mini” biến tướng từ nhà riêng lẻ đáp ứng yêu cầu của người dân về nơi ở tại đô thị và cho rằng cần có hình thức cho hợp thức hóa. Quan điểm của ông về vấn đề này thế nào?

Tôi khẳng định là không chấp nhận được! Có tình trạng hiểu sai khái niệm chung cư mini theo quy định của pháp luật. Có ý kiến cho rằng “chung cư mini là sản phẩm lỗi của thời kỳ bất động sản phát triển nóng”. Nói như vậy là sai. Chung cư mini đúng nghĩa không phải là dạng nhà riêng lẻ biến tướng mà là dự án được lập theo quy hoạch, được các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thẩm định và phê duyệt.

Luật quy định chung cư mini là dạng nhà có khối tích nhỏ hơn bình thường. Trong dự án chung cư mini không phải tất cả đều là căn hộ nhỏ mà trong đó vẫn có những căn hộ lớn. Theo quy định 1 dự án chỉ có 25% căn hộ nhỏ dưới 45m2, còn lại là căn hộ lớn có 2-3 phòng ngủ. Những tòa nhà riêng lẻ biến tướng hầu hết đều không tuân theo quy định này. Đó là sản phẩm của quá trình quản lý lỏng lẻo.

Thông tư 12/2012 của Bộ Xây dựng có phân loại chung cư mini. Bản thân loại hình này không có lỗi mà do khâu sơ hở trong thực thi pháp luật. Nếu từ vụ cháy này mà kỳ thị chung cư mini theo luật thì không đúng.

Với những chung cư mini biến tướng đã có rồi thì phải chỉnh ngay chủ đầu tư. Còn chuyện giao dịch mua bán giữa chủ chung cư và người dân là vấn đề dân sự, phải khắc phục ngay hệ thống phòng cháy chữa cháy như thang thoát hiểm, cửa chống cháy, tập huấn về phòng cháy chữa cháy.

Cám ơn ông!