Thị trường bất động sản phía Nam chứng kiến sự “tuyệt chủng” của căn hộ giá 1-2 tỉ đồng như thế nào?

Mỗi năm trôi qua, căn hộ sơ cấp lại thêm “một nấc” giá

Tại Tp.HCM, căn hộ giá 1-2 tỉ đồng/căn gần như "tuyệt chủng". Hiện nay, căn hộ giá 3 tỉ đồng/căn cũng chỉ còn rất ít.

Trước năm 2018 , căn hộ giá 1-1,5 tỉ đồng khá phổ biến với các dự án như Đạt Gia, 4S Linh Đông, Moon Light, Lavita, 9View, Jamila, Muzuki giai đoạn 1...

Từ 2018-2020 , căn hộ giá 1 tỉ đồng biến mất, thay thế bởi các dự án 2-2,5 tỉ như Safira, Vinhomes Urban, Muzuki giai đoạn sau.

Từ 2021-2023 , căn hộ dưới 2,5 tỉ khan hiếm, diện tích nhỏ và xa trung tâm; xuất hiện thêm dòng căn hộ 3 tỉ đồng/căn như Vinhomes Q9, Privia Khang Điền, nhưng số lượng không nhiều.

Năm 2024 , căn hộ mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên, tiêu biểu như The OpusK, Masteri Grand View, với mức giá 6-8 tỉ/căn, trong khi căn hộ giá 3-4 tỉ dần biến mất.

Nhìn vào thị trường chung cư Tp.HCM ở hiện tại để thấy được tương lai của bất động sản khu vực “giáp ranh” như Bình Dương, Đồng Nai. Trong vài năm tới, thị trường căn hộ lân cận Tp.HCM cũng sẽ diễn biến tương tự như Tp.HCM bây giờ. Giá tăng tịnh tiến theo năm đã khiến mặt bằng giá dự án/khu vực đổi thay rất nhiều trong các năm qua. Điều này đồng nghĩa, một số dự án giá 1-2 tỉ đồng/căn xuất hiện tại Đồng Nai hay Bình Dương ở thời điểm này sẽ trở thành “hàng hiếm” trong tương lai gần. Việc khan sản phẩm giá mềm do mặt bằng giá luôn tăng lên là điều đã nhìn thấy rất rõ trên thị trường địa ốc suốt những năm qua.

Người mua tận dụng thời điểm để vào thị trường sớm

Theo ghi nhận, căn hộ giá 1-2 tỉ đồng hiện chỉ còn ở Bình Dương, Long An, Đồng Nai, nhưng rất ít so với giai đoạn 2018-2020. Long An và Đồng Nai tập trung vào đất nền, trong khi Bình Dương chủ yếu phát triển dòng căn hộ trung cấp.

Từ 2018-2020, Bình Dương có nhiều căn hộ giá khoảng 1 tỉ đồng, nhưng nay nguồn cung giảm mạnh, giá tăng từ 20-25 triệu/m2 (2018-2019) lên 30-35 triệu/m2 (2021) và 40-50 triệu/m2 (2023-2024).

Hiện, nguồn cung căn hộ có mức giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 tại đây khá khiêm tốn. Thậm chí, một số dự đoán cho rằng, loại hình giá này sắp trở thành “hàng hiếm, khó tìm kiếm” của khu vực Bình Dương khi gần đây chỉ một vài dự án bung hàng và gần như dẫn dắt sức cầu thị trường.

Việc dự án giá mềm đang giảm dần số lượng đã thúc đẩy nhà đầu tư tận dụng thời điểm để vào thị trường sớm, gia tăng lợi nhuận. Trong khi với người mua ở thực, họ tranh thủ giai đoạn giá chưa tăng rõ nét cùng chính sách bán hàng ưu đãi từ phía chủ đầu tư để “xuống tiền”, tiết kiệm được hàng chục đến hàng trăm triệu đồng. Động thái này đã kích thích thanh khoản ở một số dự án đi lên.

Chẳng hạn, mới đây, dự án TT AVIO của liên doanh TT Capital và hai ông lớn Nhật Bản là Cosmos Initia và Koterasu Group đã “cháy hàng” giai đoạn 1 với 350 căn có chủ ngay trong buổi sáng công bố ra thị trường. Với mức giá từ 1,23 tỉ đồng/căn – mặt bằng giá hiếm hoi còn xuất hiện tại khu vực cùng chính sách bán hàng đột phá, dự án nhanh chóng đạt tỉ lệ hấp thụ ấn tượng. Hiện tại, liên doanh đang chuẩn bị bung hàng giai đoạn 2, kỳ vọng đón nhận sức cầu tích cực vào thời điểm cận Tết, do đây tiếp tục là nguồn cung nhà ở có mặt bằng giá tốt trong khu vực.

Tương tự, Bcons hợp tác cùng Tập đoàn Tân Đông Hiệp vừa khởi công dự án khu dân cư Tân Đông Hiệp quy mô 2.650 căn, gây chú ý với mức giá rumor từ 30 triệu đồng/m2. Dự án dự kiến mở bán vào năm 2025 nhưng đã thu hút sự quan tâm nhờ mức giá hiếm có tại Tp.Dĩ An, Bình Dương.

Cùng khu vực, Phú Đông SkyOne của Phú Đông Group cũng nhận được sự chú ý với giá từ 1,6-1,8 tỉ đồng/căn (75% giỏ hàng), cùng chính sách linh hoạt: người trẻ thu nhập 20-25 triệu đồng/tháng chỉ cần thanh toán 160 triệu đồng để sở hữu căn hộ, được ân hạn gốc và hỗ trợ lãi suất trong 24 tháng. Nếu chọn phương án trả chậm không vay ngân hàng, người mua chỉ cần thanh toán nhẹ nhàng 9 triệu/tháng là có thể sở hữu căn hộ. Đặc biệt, khách mua để ở hay cho thuê đều có lợi nhuận từ cam kết thuê lại căn hộ lên đến 8-10 triệu/tháng, tối đa 120 triệu trong 1 năm từ chủ đầu tư.

Như vậy, số lượng căn hộ giá mềm tại Bình Dương đang giảm dần, nhưng các dự án mới vẫn hút khách nhờ giá cạnh tranh so với Tp.HCM. Giá căn hộ dưới 2 tỉ đồng/căn được dự báo sẽ tiếp tục tăng do quỹ đất cạn kiệt và chi phí đầu vào tăng cao.

Ông Lê Quốc Kiên, người có nhiều năm kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản và trải qua các chu kì phát triển của thị trường nhận định: Mức giá bất động sản rất khó giảm do giá đất, chi phí xây dựng, hạ tầng ngày càng tăng. Riêng về phân khúc căn hộ, giá có thể tăng thêm 10% trong 3 năm tới vì nguồn cung ngày càng khan hiếm.