Kiến trúc sư chia sẻ kinh nghiệm xây nhà từ A - Z dành cho những người mới bắt đầu

Anh Trần Tiến hiện là KTS trẻ của một công ty thiết kế thi công ở Hà Nội. Anh đã tham gia vào việc thiết kế và thi công nhiều công trình biệt thự, căn hộ chung cư, nhà phố... Vì thế, anh có khá nhiều kinh nghiệm hữu ích. Với mong muốn mọi người sẽ được sống trong những căn nhà đẹp, anh Tiến dành thời gian chia sẻ về kinh nghiệm làm nhà với kiến thức đã đúc rút từ quá trình thiết kế, thi công các công trình của công ty anh.

1. Lập nhiệm vụ thiết kế

Bước đầu tiên, anh Tiến khuyên mọi người nên lập nhiệm vụ thiết kế. Mục đích sử dụng rõ ràng, đó là bám sát nhu cầu sử dụng hàng ngày của mọi người trong gia đình. Ví dụ thói quen sử dụng của mẹ anh luôn phải có 2 bếp. Ngày thường nấu bếp trong nhà (bếp khô) và khi có giỗ chạp phải có bếp ngoài phục vụ bữa cơm 20 người (bếp ướt).

Để tránh việc phát sinh chi phí, anh xác định rõ quy mô căn nhà. Với mỗi căn nhà cần bố trí bao nhiêu phòng, gồm những chức năng gì.

Style thẩm mỹ phù hợp với bối cảnh. Nhờ các bước này, mọi người cũng sẽ dễ dàng xác định được ngân sách hợp lý, giảm tải các chi phí phát sinh.

2. Khảo sát hiện trạng, địa chất

Hoàn thành bước đầu tiên, anh Tiến sẽ khảo sát địa chất và hiện trạng. Bước này được thực hiện để tránh việc chọn sai phương án kết cấu móng dẫn đến hư hỏng, nghiêng lún nhà sau này. KTS và bên trắc địa có thể khảo sát đo vẽ tỉ lệ 1/200 vì các ưu điểm:

- Có bản vẽ hiện trạng chính xác của khu đất để bàn giao KTS, tránh đo vẽ sai lệch sau này khớp vào bản vẽ bị sai lệch

- Biết được thổ nhưỡng, nền đất có bị yếu không nếu cần phải có phương án gia cố lại nền đất tránh nhà bị nghiêng lún nứt gãy kết cấu sau này

- Có các thông số về cao độ, phục vụ tính toán khối lượng đào đắp đất

- Ngoài ra thì cần kiểm tra lại ranh giới chính xác của khu đất, khoảng lùi xây dựng và chỉ giới đường đỏ trong quy hoạch để tránh sau bị tranh chấp cưỡng chế.

3. Hồ sơ thi công

- Bản vẽ phải có thông tin ngày xuất hồ sơ, phải thể hiện chi tiết tất cả các bộ phận trong công trình, đầy đủ về cấu tạo, kích thước, chi tiết vật liệu và các thông số kĩ thuật để có thể thi công chính xác nhất, đầy đủ điều kiện để có thể lập dự toán chi phí thi công dành cho công trình xây dựng.

- Thuyết minh sẽ được trình bày riêng, trực tiếp và đầy đủ trên bản vẽ thiết kế thi công, giải thích đầy đủ những nội dung mà bản vẽ thể hiện để người trực tiếp thi công xây dựng theo đúng thiết kế để họ thực hiện.

- Bản vẽ phải được giao tối thiểu 3 bộ hồ sơ in bản cứng(1 Bộ chủ đầu tư,1 bộ chủ thầu, 1 bộ bảo lưu) và bản mềm PDF.

4. Làm việc với nhà thầu

4.1. Tiêu chí để lựa chọn nhà thầu

- Nhà thầu đã có kinh nghiệm thi công đọc bản vẽ. Nếu thợ chưa biết thì có thể đào tạo thêm.

- Đến xem công trình đã thi công (chỉ cần vào thẳng toilet xem chi tiết trát, ốp lát mạch vữa và lắp đặt thiết bị vệ sinh kỹ tính là được).

- Phải ràng buộc bằng hợp đồng.

- Thợ thi công điện nước rất quan trọng, nếu yếu kém, hệ lụy để lại vô cùng nghiêm trọng (đi dây ẩu, bố trí sai thiếu ổ cắm công tắc, chập cháy điện, thiếu thẩm mỹ, nước yếu, tắc toilet,...)

4.2. Các hình thức hợp đồng và ưu nhược điểm

- Khoán vật tư: Ưu điểm là chủ nhà không cần bận tâm nhiều vì có nhà thầu lo từ A đến Z, chìa khóa trao tay, không lo phát sinh chi phí do thỏa thuận tất cả từ đầu đỡ tốn thời gian, công sức lựa chọn vật tư. Tuy nhiên, nhược điểm là sản phẩm có thể không thỏa mãn tất cả như mong muốn của chủ nhà, có thể bị nhà thầu ăn bớt vật tư cũng như thay đổi vật liệu giá rẻ, chất lượng kém. Phương án này chỉ nên áp dụng khi làm việc nếu nhà thầu là công ty thiết kế đã thống nhất vật liệu từ trước.

- Khoán phần thô và nhân công hoàn thiện: Theo quy trình xây dựng nhà dân dụng cách này thì chủ nhà chọn vật tư hoàn thiện theo ý muốn, sở thích về chất liệu, hình dáng, màu sắc… Bù lại thì sẽ gây mất thời gian, công sức để tìm hiểu, đi mua vật tư và có thể chậm trễ thời gian do phối hợp với nhà thầu không tốt giữa thi công và cung ứng vật tư.

- Khoán nhân công: Theo cách này sẽ tiết kiệm chi phí nhất nhưng chủ nhà phải bỏ nhiều công sức nhất mà có thể hiệu quả không cao. Chủ nhà sẽ chủ động trong việc cung cấp toàn bộ vật liệu cho xây nhà. Theo cách này, chủ nhà phải là người rất am hiểu thi công mới có thể chỉ đảo và giám sát thi công. Sẽ có khó khăn trong quản lí chi phí, vật tư thừa, dễ phát sinh. Quản lí không tốt sẽ chậm tiến độ, mất rất nhiều thời gian và công sức cho chủ nhà.

4.3. Hợp đồng xây dựng cơ bản bao gồm:

– Thông tin về các bên tham gia ký kết hợp đồng

– Nội dung và khối lượng công việc.

– Chất lượng và các yêu cầu kỹ thuật khác của công việc.

– Tiến độ thực hiện và thời hạn hoàn thành công việc.

– Giá hợp đồng xây dựng; tạm ứng hợp đồng xây dựng; thanh toán hợp đồng xây dựng; điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng.

– Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ nhà và của bên nhận thầu trong việc quản lý chất lượng công trình xây dựng, nghiệm thu các công việc hoàn thành; bảo hành công trình; bảo vệ môi trường, an toàn lao động và phòng chống cháy nổ; điện, nước và an ninh công trường; xử lý đối với các sai sót.

– Tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng bởi bên chủ nhà và bên nhận thầu.

– Thưởng, phạt vi phạm hợp đồng.

– Giải quyết khi xảy ra rủi ro cũng như các bất khả kháng; giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng.

– Quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng.

5. Quá trình thi công

5.1. Các bước trong thi công

- Móng: đào đất, đắp đất, gia công cốp pha, cốt thép, đổ bê tông, bể nước, bể phốt.

- Thân nhà: Gia công cốt pha, cốt thép, đổ bê tông cột, sàn, dầm, xây tô, cán nền,…

- Chống thấm

- Mái: Lắp dựng xà gỗ, lọt mái, vì kèo hoặc đổ bê tông.

- Lắp khung bao cửa.

- Hệ thống đường ống, điện, nước, mạng, cáp,.

- Bả matit, sơn nước, sơn dầu

- Lắp ráp và hoàn thiện cửa gỗ, thép, nhôm

- Lắp lan can, tay vịn cầu thang, lan can mặt tiền

- Đóng trần thạch cao

- Ốp lát gạch đá trang trí

- Ốp đá cầu thang, bàn bếp, lavabo

- Lát nền nhà,WC, sân

- Lắp thiết bị điện, công tắc, ổ cắm…

- Lắp đèn chiếu sáng

- Lắp thiết bị vệ sinh, lắp gương, vòi nước, treo khăn

- Lắp đặt nội thất, trang trí

- Trồng cây

- Dọn vệ sinh công nghiệp

5.2. Một số lưu ý trong quá trình thi công

- Các hạng mục liên quan đến kết cấu nhà (Kiểm tra buộc thép, quy cách nối thép, đổ bê tông...) phải tuân thủ bản vẽ kỹ thuật tuyệt đối và có sự giám sát và kiểm tra chặt chẽ của kỹ sư giám sát.

- Chống thấm phải đúng quy trình kỹ thuật và test kỹ càng trước khi bàn giao (vì các hiện tượng thấm dột có thể phải sau thời gian dài mới biết được.

- Hệ thống điện phải thực hiện đúng kỹ thuật, không đi tắt, đi chéo, không nối dây bên trong tường, phải dùng ống chuyên dụng để để đi dây tránh chập cháy trong quá trình sử dụng.

- Hệ thống nước phải thực hiện đúng kỹ thuật, độ nghiêng ống thoát phải tốt, sau khi xong phải test áp suất đường ống.

- Hạng mục sơn bả phải test trước màu sơn trước khi tiến hành, lưu mã số và mẫu lại để sau này sử dụng nếu cần.

- Các hạng mục cần sản xuất độc lập có thể sản xuất ngay khi có kích thước để rút ngắn thời gian

- Hạng mục thạch cao với những khu vực có khí hậu nóng ẩm cần sử dụng loại thạch cao phù hợp

- Hạng mục ốp lát trang trí, lắp đặt thiết bị vệ sinh cần thợ có tay nghề cao, quy cách phải tuân thủ bản vẽ kỹ thuật, độ dốc thoát nước sàn phải đạt

- Dọn vệ sinh công nghiệp cần đơn vị chuyên môn vì có thể sử dụng hóa chất, nếu chủ nhà tự xử lý cần tham khảo trước các quy trình trên mạng

- Có thể lắp thêm camera tại công trình để quản lý vật tư và tiến độ thi công khi không có mặt.

- Nên tối đa các nhà thầu có sẵn tại địa phương để giảm chi phí vận chuyển và tiện trong quá trình bảo hành sau này.

- Vui vẻ với công nhân, khó tính với chủ thầu.

Anh Tiến lưu ý thêm, với những gia đình thi công nhà thông thường nên lưu lại số điện thoại của tất cả các đơn vị thầu phụ vì họ hiểu công trình. Khi hết thời gian bảo hành xảy ra sự cố có thể liên hệ trực tiếp để được dễ dàng xử lý.

"Xây nhà là việc cả đời", xây ngôi nhà gần như là việc quan trọng nhất trong cuộc đời mỗi người. Nhà là nơi gia đình quây quần bên nhau, là nơi ta quay về vào cuối mỗi ngày sau một ngày làm việc vất vả, nơi ta sinh hoạt, nghỉ ngơi, thư giãn…

Ngôi nhà đẹp cần sự hài hòa từ tỉ lệ kiến trúc, chiều sâu văn hóa và sự chăm sóc trang trí của mỗi chủ nhà. Điều đó quyết định người ở trong đó có cảm thấy thoải mái, hạnh phúc hay không, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của các thành viên trong gia đình. Do đó, cần hiểu sơ qua quy trình xây dựng trước khi tạo nên ngôi nhà của mình.