'Bắt mạch' thị trường bất động sản 2023

"Điểm rơi" thị trường vào dịp cuối năm

Nhìn nhận về những thị trường bất động sản (BĐS) năm 2022, ông N.V.H, Giám đốc một doanh nghiệp BĐS ở TP.HCM cho biết, thị trường đã có phần khởi sắc ở tháng 11, 12, sau khi Nhà nước đã ổn định các tình hình về kinh tế vĩ mô. Riêng tháng 12 thông tin nới tín dụng 1,5-2% thì khách hàng bắt đầu quan tâm lại. Thời điểm quý III và đầu quý IV, khách hàng trong tâm thế "ôm" tiền nhiều hơn, không nhắm vào đầu tư BĐS.

Về việc lãi suất ngân hàng tăng cao, ông H. cho rằng, nếu như lãi suất 20-25%, thì khách hàng, nhà đầu tư nên cân nhắc vì với lãi suất cao như vậy gửi ngân hàng sẽ tốt hơn. Nhưng với mức lãi suất từ 11-12%, đầu tư BĐS hoặc các ngành nghề khác vẫn sinh ra lợi nhuận cao hơn.

"Từ tháng 4-6/2023, thị trường sẽ dần ổn định và có thể triển khai kế hoạch kinh doanh vào 4 tháng cuối năm 2023, rồi lại hết room tín dụng. BĐS đóng góp vào GDP cả nước rất lớn, nên nếu thị trường "đóng băng" chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến hàng trăm ngành nghề khác và ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế", ông H. nhận định và cho biết, từ năm 2024 thị trường mới ổn định, bởi, mục đích của Nhà nước vẫn là kiềm chế BĐS, không để phát triển quá nóng.

Về cơ hội thị trường năm sau, vị Giám đốc này dự đoán, nếu tình hình tín dụng khả quan, phân khúc đất nền trên dưới 1,5 tỷ đồng và phân khúc căn hộ từ 2 tỷ đồng sẽ rất phát triển. Đặc biệt, năm sau sẽ là năm của phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thật.

"Nhà ở xã hội trong năm sau hoặc những năm tới cũng sẽ phát triển. Bởi nhà ở xã hội sẽ được kiểm soát về lợi nhuận nên giá sẽ hợp lý. Thêm nữa, khi biên độ lãi suất tăng cao, nhà ở xã hội sẽ được hỗ trợ về lãi suất 4-5% và ổn định trong hàng chục năm", ông H nói và cho rằng, phân khúc nhà ở cao cấp sẽ gặp khó khăn trong vài năm tới. Đồng thời, doanh nghiệp BĐS vẫn tiếp tục đối diện với thách thức về dòng tiền và nhân sự.

Chia sẻ về thời điểm thị trường BĐS có thể phục hồi, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh phân tích, trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng hồi phục của thị trường BĐS (tăng trưởng tín dụng, lãi suất, chính sách) thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực cho thị trường BĐS.

Do đó, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường sẽ có nhiều cơ hội phục hồi nhanh. Một thông tin tốt cho thị trường là cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác gỡ vướng mắc cho BĐS và Luật đất đai sửa đổi sắp được Quốc hội thông qua. Thông qua bức tranh tích cực về tăng trưởng tín dụng và chính sách, BĐS hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) đưa ra 2 kịch bản cho thị trường năm 2023. Trong đó, kịch bản khả quan là sau Tết Quý Mão, Chính Phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh, thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm. Kịch bản thứ 2, thị trường vẫn còn khó bởi dòng vốn chưa được khơi thông.

"Để thích ứng, doanh nghiệp BĐS sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm BĐS có giá phù hợp tại các dự án mới, khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn", ông Đính chia sẻ và nhận định, thị trường sẽ theo kịch bản khả quan vào năm sau.

Cần làm gì để "khơi thông"?

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thị trường BĐS đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

Hiện nay, vướng mắc pháp lý của thị trường chiếm đến 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả, thị trường có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Do khó khăn nên một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS phải thực hiện các giải pháp "tự cứu mình" để tồn tại và chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới, như: Thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO, mua lại trái phiếu trước thời hạn). Điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Đồng thời, nhiều tập đoàn, doanh nghiệp cũng đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có tập đoàn giảm đến trên dưới 50% lực lượng lao động) tác động đến vấn đề an sinh xã hội, tác động đến nhiều hộ gia đình, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động, công nhân xây lắp, nhân viên môi giới, nhất là đang cận kề Tết Quý Mão 2023.

Để giải quyết khó khăn cho thị trường BĐS, ông Nguyễn Văn Đính bày tỏ, Tổ công tác của Thủ tướng nên đề xuất một số cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ cho những dự án cấp thiết, phù hợp với phần lớn nhu cầu của xã hội; xây dựng cơ chế cho các dự án thương mại cao cấp nếu chuyển đổi thành sản phẩm phù hợp với đại bộ phận người dân; bổ sung ưu tiên cấp nguồn vốn và điều chỉnh chính sách để khơi thông nguồn vốn cho những dự án có tính chất nêu trên.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa các quy định pháp luật với các nội dung cần bám sát thực tế và thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Các doanh nghiệp phát triển dự án nên chủ động bám sát nhu cầu thị trường, xây dựng chính sách sản phẩm phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, người dân. Đồng thời điều chỉnh các dự án phát triển chưa phù hợp theo hướng phù hợp hơn.

Còn ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, lúc này, doanh nghiệp BĐS cần nhất là cải thiện điểm tín dụng vì điều này hỗ trợ doanh nghiệp khi thị trường quay trở lại đà tăng. Ngoài ra, cần làm minh bạch kênh phát hành trái phiếu, đảm bảo khả năng trả nợ.

"Để thúc đẩy giao dịch, doanh nghiệp cần đưa ra phương án tài chính hấp dẫn cho người mua cũng như đẩy nhanh tiến độ pháp lý và tiến độ dự án để có thêm nguồn vốn từ việc khách hàng trả trước. Doanh nghiệp BĐS cũng phải đa dạng hóa nguồn vốn và chủ động tìm hiểu chương trình phục hồi, nhất là các chương trình nhà xã hội, nhà ở công nhân, chung cư cũ", vị Phó Tổng Giám đốc cho hay.